La nomina di un amministratore privo dei requisiti di legge (art.71 bis disp.att.cod.civ.) rende nulla la delibera dell'assemblea

Cass.31-10-2024 n.28195 - Cass.31-10-2024 n.28196

Con le due ormai notissime “sentenze gemelle” depositate nel mese di ottobre 2024 la Corte di Cassazione ha stabilito che la nomina di un amministratore privo di almeno uno dei requisiti elencati dall’art.71 bis disp.att.cod.civ. rende nulla la delibera dell’assemblea.

Se è difficile condensare in poche righe i concetti espressi dalla Suprema Corte per giungere a questo principio di diritto, ancora più difficile appare descrivere le possibili conseguenze delle decisioni in commento.

Questi provvedimenti della Suprema Corte decidono due controversie simili, ma non identiche, giungendo tuttavia alla medesima conclusione.

Nella motivazione di entrambe la Corte premette che la legge 220/2012, negli artt.1129, 1130 e 1130-bis cod.civ. ha profondamente rimodellato la figura dell’amministratore.

L’art.71-bis disp.att.c.c. rende chiara l’intenzione del legislatore di assoggettare il contratto di amministrazione di condominio al possesso di requisiti di professionalità e onorabilità in capo al soggetto nominato (vd. Cass.7874/2021) disposti nel superiore interesse della collettività.

In sostanza l’art.71-bis delimita, per ragioni di ordine pubblico, il numero delle persone che, essendo in possesso dei requisiti richiesti, siano idonee al compimento delle attività inerenti alla complessa prestazione dell’amministratore di condominio, rivelandosi pertanto norma imperativa e inderogabile.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la pronuncia n.9839/2021, hanno confermato che sono nulle, e pertanto sottratte al termine perentorio di trenta giorni per l’impugnazione, le deliberazioni dell’assemblea illecite, ossia quelle che risultano contrarie a norme imperative, all’ordine pubblico o al buon costume.

L’art.71-bis disp.att.cod.civ. è appunto norma imperativa, poiché non è derogabile dalla volontà dei privati ed è posta a tutela degli interessi generali della collettività.

La previsione dell’art.71 bis d.a.c.c. circa la cessazione dell’incarico in caso di perdita sopravvenuta dei requisiti non significa affatto che tale soluzione debba adottarsi anche nell’ipotesi di difetto originario dei requisiti, ed anzi sarebbe irragionevole parificare nel trattamento normativo la carenza originaria dei requisiti, con effetto ex tunc, alla carenza sopravvenuta di essi, con effetto invece ex nunc.

Nemmeno ha rilevanza che l’art.71-bis non preveda espressamente la sanzione di nullità per il caso della sua violazione, perché la norma di riferimento applicabile, art.1418 cod.civ., sanziona di nullità l’atto di autonomia privata che sia contrario a norme imperative salvo che la legge disponga diversamente.

A conclusione delle proprie stringenti argomentazioni le due sentenze esprimono pertanto il seguente principio di diritto: “la deliberazione dell’assemblea condominiale che nomini amministratore un soggetto privo dei requisiti di professionalità e onorabilità prescritti dall’art.71-bis disp.att.cod.civ. è nulla per contrarietà a norma imperativa, trattandosi di requisiti dettati a tutela degli interessi generali della collettività ed influenti perciò sulla capacità del contraente”.

Importanti riflessi rivestono le due pronunce, afferenti, da un lato, la natura della professione di amministratore, elevata a funzione di interesse collettivo generale che travalica quella della collettività condominiale del singolo stabile; dall’altro lato riguardanti le possibili ricadute sulla legittimità degli atti compiuti in carenza di valido mandato, per il principio della nullità derivata degli atti conseguenti.