La nomina dell'amministratore ha durata inderogabilmente annuale con rinnovo di eguale periodo e non può avere durata biennale.

Corte Appello Milano, Sent.2854 del 25 ottobre 2025

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Una condòmina impugna la delibera dell'assemblea per avere i condòmini votato la nomina dell'amministratore con durata dell'incarico per due anni in violazione dell'art.1129 comma 10.

Il Tribunale di Milano rigetta la domanda di nullità, che invece viene accolta in appello.

Nella pronuncia in commento la Corte di Appello di Milano afferma che la norma di cui all'art. 1129, comma 10, c.c., così come riformato nel 2012, prevede che "l'incarico di amministratore ha durata annuale e si intende rinnovato per eguale durata".

Tale norma, espressamente indicata come inderogabile dall'art 1138 c.c., va interpretata nel senso che l'incarico dell'amministratore, di durata annuale, può intendersi tacitamente ed automaticamente rinnovato per un altro anno nel momento in cui l'assemblea non si riunisca per valutare la conferma dell'incarico o si riunisca senza prevedere l'argomento all'o.d.g. e, quindi, senza discutere dello stesso. Ciò ovviamente, fermo restando che l'incarico, così tacitamente rinnovato, sarà revocabile liberamente ed in qualunque momento dall'assemblea condominiale, ai sensi dell'art. 1129, co. 11, c.c.

In altri termini, affinché l'incarico dell'amministratore possa durare un biennio, è necessario che vi sia un comportamento concludente allo scadere del primo anno di mandato; comportamento che potrà consistere nella convocazione dell'assemblea a cavallo tra i due esercizi di amministrazione senza che nulla sia previsto all'o.d.g. circa la conferma dell'amministratore, oppure potrà consistere nella mancata convocazione dell'assemblea nel suddetto periodo.

Deve per contro escludersi che, come avvenuto nel caso di specie, l'assemblea condominiale possa, al momento del conferimento dell'incarico all'amministratore, prevedere direttamente, in violazione della norma di cui all'art. 1129, comma 10 c.c., la sua durata biennale.

Sarà sempre necessario, allo scadere del primo anno di gestione, un vaglio preventivo da parte dei condomini dell'operato dell'amministratore, affinché possa poi ritenersi rinnovato l'incarico di amministrazione anche per l'anno seguente.

D'altro canto, se il legislatore avesse voluto consentire la possibilità di una nomina di durata biennale lo avrebbe esplicitamente indicato (sulla nullità della delibera di nomina dell'amministratore per una durata biennale, cfr. Trib. Torino, n. 1491 del 27/3/2025; Trib. Napoli n. 9046 del 6/9/2017).

Né può ritenersi che la nomina per un biennio sia equivalente alla nomina di un anno con la previsione di tacito rinnovo per uguale periodo in caso di mancata revoca al termine dell'incarico. È sufficiente considerare, al riguardo, che in caso di nomina biennale, una revoca deliberata dall'assemblea, senza giusta causa, al termine del primo anno (e, quindi, prima della scadenza del termine previsto nell'atto di nomina) conferirebbe all'amministratore revocato il diritto, oltre che al pagamento del compenso previsto per il secondo anno, anche al risarcimento dei danni in applicazione dell'art. 1725, c.1, cc., mentre in caso di nomina annuale (previsto dalla norma di cui all'art. 1129, 10 comma c.c.), il condominio può liberamente deliberare di non confermare il mandato senza che ciò faccia sorgere alcun diritto in capo all'amministratore non confermato.

Per quanto così statuito, la Corte di Appello ha quindi dichiarato la nullità della delibera impugnata nella parte in cui prevede la durata biennale dell'incarico anziché quella annuale.

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