L'articolo analizza la validità delle nomine di amministratori di condominio che non possiedono i requisiti di legge, con un focus specifico sulla pratica di "cedere" le gestioni a società tramite contratti di collaborazione.

1. Il Fenomeno: La "Cessione" delle Gestioni
- Sempre più spesso, amministratori "cedono" i loro incarichi a società, legandosi a queste con contratti di collaborazione.
- Questa pratica, nata per ridurre il carico di lavoro, può rivelarsi svantaggiosa, portando a mancati incassi e alla perdita della gestione.

2. La Nomina a Società: Evoluzione Normativa e Giurisprudenziale
- Orientamento Iniziale (Negativo): La Cassazione (sent. 11155/1997) riteneva il mandato di amministrazione un rapporto basato sull'intuitus personae (fiducia personale), quindi riservato a persone fisiche.
- Inversione di Tendenza: La Cassazione (sent. 22840/2006) ha successivamente legittimato la nomina a persone giuridiche (società), ritenendo che anche una società possa ispirare affidabilità.
- Definizione Normativa: La Legge 220/2012 (Riforma del Condominio) ha chiarito una volta per tutte, all'art. 71-bis disp. att. c.c., che le società possono svolgere l'incarico.

3. I Requisiti Obbligatori: Il Cuore della Questione
Quando viene nominata una società, i requisiti di professionalità e onorabilità devono essere posseduti personalmente da:
- Soci illimitatamente responsabili.
- Amministratori della società.
- Dipendenti incaricati di svolgere materialmente le funzioni di amministrazione.
L'articolo sottolinea che l'art. 71-bis è una norma imperativa e inderogabile, posta a tutela di un interesse superiore della collettività.

4. La Nullità della Nomina
Il Caso Concreto: Se un amministratore (persona fisica) cede la gestione a una società tramite un contratto di collaborazione, ma lui stesso non è un socio, un amministratore o un dipendente di quella società, la delibera di nomina è NULLA.
Motivo: Il soggetto che materialmente svolge l'incarico (l'ex amministratore) non è legato alla società da un vincolo che ne garantisca il possesso dei requisiti, come invece richiesto dalla legge.
Conseguenze della Nullità:
- La nullità è assoluta e non è soggetta al termine di decadenza di 30 giorni per l'impugnazione delle delibere.
- La cessazione dell'incarico ha effetto retroattivo (ex tunc).
- È nullo non solo l'incarico, ma anche il contratto di amministrazione stesso.
- L'amministratore senza requisiti non ha diritto al compenso per l'attività illegittimamente svolta.

5. Conclusione
La nomina di un amministratore (sia persona fisica che società) che non possiede i requisiti di legge fin dall'inizio è NULLA. I condòmini non sono tenuti a pagare i compensi per una gestione illegittima e possono agire per far cessare immediatamente l'incarico. La norma sui requisiti è un presidio a tutela di tutto il condominio.

Generato con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 206/2025 – Mario Felli - Avvocato, Consulente legale ANACI Roma.