Reperibilità e responsabilità dell'amministratore

Artt. 1703, 1710, 1218, 2043, 1292, 1294 c.c. - Art. 40 c.p.

Dossier 177 – 01/05/2020
Carucci – Reperibilità e responsabilità dell’amministratore

1. Natura giuridica dell’amministratore
L’amministratore di condominio agisce in base a un mandato (art. 1703 c.c.), con o senza rappresentanza (artt. 1704-1705 c.c.). La Cassazione (Sent. 9148/2008) ha stabilito che: 
- I condomini rispondono delle obbligazioni condominiali in proporzione alle quote millesimali, non in solido, salvo diversa disposizione di legge. 
- L’amministratore rappresenta i condomini solo nei limiti del mandato conferito e non può modificare i criteri di ripartizione delle spese (art. 1123 c.c.). 

2. Reperibilità e diligenza
- Non è richiesta reperibilità H24, ma l’amministratore deve agire con diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 c.c.). 
- Esempio: se un pagamento scade in un giorno non lavorativo, l’amministratore deve anticiparlo per evitare ritardi (Cass. 24920/2017). 
- In caso di assenza (ferie, weekend), deve designare sostituti o riferimenti urgenti, comunicandoli ai condomini (es. tramite bacheca). 

3. Responsabilità civile e penale
- Civile: L’amministratore è tenuto al risarcimento per inadempimento (art. 1218 c.c.) o danni causati da negligenza (art. 2043 c.c.). 
- Penale: Può rispondere di reati omissivi (art. 40 c.p.) se, pur avendo l’obbligo di agire, non impedisce eventi dannosi (es. mancata manutenzione di un edificio pericoloso, Cass. 46385/2015). 
- La responsabilità sussiste anche senza segnalazioni specifiche: l’amministratore deve autonomamente identificare e rimuovere situazioni di rischio. 

4. Conclusione 
L’amministratore deve: 
1. Operare con diligenza, senza necessità di reperibilità continua, ma organizzandosi per garantire continuità del servizio. 
2. Evitare inadempimenti che potrebbero ledere il condominio o terzi, esponendosi a responsabilità civili/penali. 
3. Documentare azioni preventive (es. nomina di sostituti, comunicazioni ai condomini) per tutelarsi legalmente. 

Generato con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 177/2020 – Fabiana Carucci - Giornalista pubblicista freelance - ANACI Roma.

Allegato

(dossier-177-05-2020-carucci-responsabilita-amm.pdf)