Oneri condominiali e prescrizione - In memoria di Nunzio Izzo

(Art. 1118-1119 c.c. - Art. 2948, n. 4 c.c.)

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L’articolo discute la questione della prescrizione dei contributi condominiali, analizzando la tesi di Nunzio Izzo, il quale sosteneva che tali contributi non possano essere soggetti a prescrizione. La questione nasce dalla prassi in cui alcuni condomini, dopo anni di inadempienza, oppongono l'eccezione di prescrizione quinquennale (art. 2948, n. 4 c.c.) per evitare il pagamento, con ripercussioni negative sulla gestione condominiale.

1. Natura specifica del condominio: 
- Il condominio non è un soggetto giuridico autonomo, ma un'organizzazione di proprietari. 
- I contributi condominiali non sono "debiti" tradizionali, ma obblighi propter rem (legati alla proprietà) strumentali alla gestione delle parti comuni (art. 1118 c.c.). 

2. Inapplicabilità della prescrizione: 
- Obbligo di provvista: I contributi sono mezzi necessari per l’amministratore (ex art. 1719 c.c.), non crediti soggetti a prescrizione. 
- Approvazione dei rendiconti: Ogni gestione annuale è autonoma, rendendo impossibile un periodo continuativo di inattività che giustificherebbe la prescrizione. 
- Conseguenze illogiche: Se un condomino si liberasse tramite prescrizione, il terzo creditore potrebbe comunque agire contro di lui, creando un paradosso giuridico. 

3. Giurisprudenza e Dottrina: 
- Le sentenze iniziali favorevoli alla prescrizione (es. Cass. 11981/1992) sono considerate poco rilevanti per fattispecie specifiche. 
- La Cassazione (es. sentenza 19348/2005) ha escluso la prescrizione quinquennale per i crediti dell’amministratore, applicando invece quella decennale. 
- La dottrina più autorevole (es. Corona) ribadisce che i contributi sono obblighi accessori alla proprietà, non debiti ordinari. 

4. Riforma del 2012: 
- La Legge 220/2012 ha rafforzato la natura speciale del condominio, confermando l’inderogabilità degli obblighi contributivi (art. 1118-1119 c.c.). 

Conclusioni
Nunzio Izzo e l’autore concludono che la prescrizione dei contributi condominiali è inconfigurabile perché: 
- Contrasta con la natura propter rem degli obblighi. 
- Violerebbe il principio di ragionevolezza e simmetria tra diritti e doveri dei condomini. 
- È incompatibile con la struttura del condominio, privo di autonomia patrimoniale. 
Il testo invita a superare l’approccio tradizionale, adottando una visione coerente con la specificità della disciplina
condominiale. 

Punti chiave: 
- No prescrizione per contributi condominiali. 
- Obblighi propter rem legati alla proprietà. 
- Conferme dalla giurisprudenza recente e dalla riforma del 2012.

Generato con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 175/2020 – Dario Sanguedolce - Componente CSN - ANACI Roma.

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