Gli atti conservativi delle parti comuni: Quali sono e come compierli

Art. 1130, 1° comma, punto 4, c.c. - Art. 1129, 7° comma, c.c.

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Gli atti conservativi sono attività materiali e giudiziarie che l'amministratore di condominio deve compiere per prevenire o eliminare danni alle parti comuni dell'edificio. La normativa di riferimento è l'articolo 1130, comma 1, punto 4 del Codice Civile, che impone all'amministratore di "compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni". Anche l'articolo 1129, comma 7, prevede che l'amministratore cessato debba eseguire attività urgenti per evitare pregiudizi agli interessi comuni.

 Responsabilità dell'Amministratore
L'amministratore ha il dovere di intervenire tempestivamente, sia materialmente che giudizialmente, per proteggere i beni comuni. L'inerzia costituisce una grave responsabilità professionale, con possibili sanzioni (revoca giudiziale, risarcimenti, conseguenze penali).

Atti Conservativi Giudiziari
L'amministratore può agire autonomamente, senza necessità di delibera assembleare, nei seguenti casi: 
1. Ricorso d'urgenza (art. 700 c.p.c.): Ad esempio, per ottenere le consegne documentali dall'amministratore uscente. 
2. Azioni possessorie: 
- Azione di reintegrazione (art. 1168 c.c.): Per ripristinare il possesso di un bene comune sottratto con violenza o clandestinità. 
- Azione di manutenzione (art. 1170 c.c.): Per far cessare molestie o turbative al possesso. 
3. Denuncia di nuova opera (art. 1171 c.c.): Per fermare lavori che potrebbero danneggiare le parti comuni (es. installazione non autorizzata di un ascensore). 
4. Denuncia di danno temuto (art. 1171 c.c.): Per eliminare pericoli imminenti (es. albero pericolante in un giardino confinante). 

Legittimazione Processuale 
L'amministratore ha piena autonomia nel promuovere azioni giudiziarie urgenti, senza attendere l'autorizzazione dell'assemblea. Deve però collaborare strettamente con un avvocato, richiedendo preventivi scritti per evitare sorprese economiche. 

Esempi Pratici 
- Agire per infiltrazioni d'acqua da terrazze private. 
- Ottenere la demolizione di manufatti illegali (es. violazioni antisismiche). 
- Intervenire per canne fumarie che deturpano la facciata o costituiscono un pericolo. 

Conclusione
Gli atti conservativi sono essenziali per la tutela dei beni comuni. L'amministratore deve agire con tempestività e autonomia, assumendosi la responsabilità delle scelte professionali, sempre in collaborazione con un legale di fiducia. 

Generato con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 205/2025 – Ferdinando della Corte
Avvocato, coordinatore consulenti legali ANACI Roma Responsabile scientifico corsi di formazione.

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