Normativa condominio
La Normativa e il Condominio
Disciplina e affrancazione dei casi di occupazione TEMPORANEA o PERMANENTE del suolo, del sottosuolo e del soprasuolo pubblico
Spesso gli Amministratori di Condominio si imbattono nel Regolamento in materia di occupazione suolo pubblico (OSP), del canone (COSAP) e affrancazione. Facciamo un pò di chiarezza su obblighi e facoltà e anche ... su qualche pericolo.
Il Regolamento, modificato di recente con Delibera Comunale n. 39 del 23/7/2014, si occupa di tassazione per OSP (Occupazione Suolo Pubblico) e COSAP (Canone Occupazione Suolo e Aree Pubbliche) e disciplina i casi di occupazione TEMPORANEA o PERMANENTE del suolo, del sottosuolo e del soprasuolo pubblico.
I casi di occupazione permanente che interessano il condominio sono relativi per lo più a COSAP per griglie su marciapiedi a copertura di intercapedini e per passi carrabili.
I casi di OSP temporanea sono invece per lo più connessi ad occupazioni con ponteggi, mantovane, transenne e macchine autosollevanti per lavori d natura edile.
Il capo I del Regolamento ( artt. 1/14bis) individua i soggetti destinatari delle richieste di concessione (Municipi competenti) e i soggetti che possono presentare domanda di concessione precisando che – se il beneficiario dell’occupazione è un CONDOMINIO – la domanda deve essere presentata dall’Amministratore, senza porsi il problema relativo ai condomini minimi che non hanno amministratore.
Sono quindi precisate le modalità di presentazione della domanda e il contenuto della domanda stessa. L’art. 3TER prevede la predisposizione a corredo della domanda di concessione di apposita DOCUMENTAZIONE TECNICA. Quindi in ogni caso l’Amministratore firmatario dovrà avvalersi di UN TECNICO abilitato alla sottoscrizione della documentazione da allegare.
Sono anche definiti l’ITER della domanda, i tempi di risposta, i tempi e le modalità per la richiesta di INTEGRAZIONE della documentazione, i casi di decadenza ed estinzione e i casi in cui la concessione NON PUO’ essere rilasciata, con particolare riguardo alle condizioni di fruibilità dei beni o aree pubbliche interessate dall’occupazione e al P.G.T.U (Piano Generale del Traffico Urbano), la durata massima della concessione temporanea e le tariffe.
Particolare attenzione occorre porre alla scadenza della concessione temporanea in quanto il RINNOVO deve essere richiesto PRIMA della scadenza. Il periodo di rinnovo viene sommato al periodo precedente ai fini dell’applicazione della tariffa di cui si parlerà ampiamente dopo.
Altro articolo particolarmente interessante è l’art. 11 che si occupa dei casi di OCCUPAZIONE D’URGENZA.
Infatti non sempre è possibile pianificare gli interventi di manutenzione delle facciate o dei cornicioni, come accade nel caso di caduta di parti o distacchi improvvisi o anche di PERICOLO IMMINENTE, e quindi non sempre è possibile dotarsi ANTICIPATAMENTE della concessione di occupazione del suolo pubblico per il montaggio di ponteggi, mantovane o macchine autosollevanti.
Sovviene allora l’art. 11 che consente di procedere in assenza del titolo concessorio ma con obbligo ben preciso di dare immediata comunicazione dell’occupazione all’ufficio competente (con fax, raccomandata, pec) e di sanare entro 7 gg mediante presentazione della domanda in sanatoria, contenente tutti i requisiti previsti per la pratica ordinaria.
In difetto di sanatoria e comunque in carenza dei requisiti di urgenza la occupazione sarà dichiarata ABUSIVA, con la conseguenza prevista al n. 5 dell’art. 17 (applicazione del coefficiente moltiplicatore 1.5 a titolo di maggiorazione per l’applicazione dell’indennità).
Il capo II del Regolamento (artt. 15/24) si occupa dei canoni, della istituzione, dei soggetti obbligati, dei criteri di determinazione e commisurazione, delle tariffe - sia per occupazioni temporanee che permanenti - che tengono conto della categoria della strada ( 4 categorie a seconda dell’importanza), della misura complessiva e del tempo.
Particolarmente interessante è l’art. 19 che indica i casi in cui il canone non è dovuto e segnatamente alla lettera o) prevede che le occupazioni necessarie per eseguire interventi edilizi urgenti e imprevisti, anche se dovuti a negligenza nella manutenzione di un edificio o costruzione, limitatamente ai primi 30 gg. dall’evento che ha reso necessario l’intervento sono esenti.
Quindi, ogni qual volta si invochi l’art. 11 di cui abbiamo parlato poc’anzi e comunque ogni qualvolta intervengano i VV.F., la comprovata necessità di compiere interventi edilizi urgenti e imprevisti fa sì che il canone di occupazione non sia dovuto per i primi 30 gg di occupazione, per qualsiasi tipologia di ingombro sia necessaria (transenne, ponteggi, mantovane, ecc.).
Le riduzioni dell’80 % del canone previste all’art. 19bis per interventi sulle facciate sono allo stato non applicabili essendosi ancora in attesa del richiamato Piano di tutela dell’immagine dell’area urbana della Città di Roma, mentre la riduzione è applicabile nelle more dell’approvazione del Piano generale agli interventi edilizi su immobili vincolati ex d.lgs 42 del 22/1/2004 o agli immobili ricadenti nei Municipi che si sono dotati del Piano di tutela dell’immagine a livello territoriale ( ad oggi 2016 solo Municipio II).
E’ prevista altresì una riduzione del 50% del canone, fino a d un massimo di nove mesi, per l’eliminazione delle scritte vandaliche a condizione che sia attestato nella domanda che saranno usati specifici prodotti idonei ad evitare nuovi imbrattamenti.
In caso di superamento del termine di nove mesi si decade dal beneficio e quindi l’importo è dovuto per intero per TUTTO il PERIODO.
Altra importante previsione è l’affrancazione del canone per i passi carrabili.
Sarà opportuno, una volta resi edotti i Condomini sui costi annuali per la COSAP passi carrabili, verificare la convenienza e la volontà di affrancarsi da detto canone pagando anticipatamente 20 annualità, precisandosi che l’affrancazione sarà definitiva e non sarà soggetta a eventuali revisioni di tariffe che possano intervenire nel tempo.
I canoni debbono essere pagati entro 7 gg. dalla comunicazione da parte dei soggetti competenti. I canoni temporanei debbono essere pagati in unica soluzione mentre e i canoni permanenti sono pagati annualmente e possono essere rateizzati in due o 4 rate a seconda se superino o meno i 500.00 euro.
L’omesso o parziale pagamento comporta una maggiorazione del 30% sul dovuto, oltre interessi legali e anche la decadenza dalla concessione. Sono previste riduzione della penale in caso di pagamento entro 30gg.
Nelle tabelle di determinazione delle tariffe e dei moltiplicatori per il calcolo del canone, con particolare riferimento al canone per occupazione temporanea per le attività edilizie (cioè ponteggi, transennamenti, mantovane ecc.) occorre sottolineare quanto previsto per il caso in cui l’occupazione duri per un periodo complessivo superiore a 120 gg e 180 gg in caso di edifici monumentali o di pregio.
Viene applicato un coefficiente moltiplicatore del 1.7 cioè il 70% in più rispetto al canone normale che ha effetto per l’intero periodo di occupazione.
Quindi si dovrà porre la massima attenzione al momento di programmare lavori che durino complessivamente più di 120 (180) gg, avendo cura:
- di preventivare le somme occorrenti per OSP;
- di valutare con il tecnico incaricato l’opportunità di parzializzare le richieste di OSP piuttosto che predisporne una sola, nell’ipotesi di lavori che possono impegnare un tempo AL LIMITE DEI 120 (180) CONSECUTIVI;
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