Lo "strano caso" delle dimissioni dell'amministratore di condominio

Artt. 1129 - 1703 - 1722 c.c.

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L'articolo analizza la corretta disciplina giuridica delle dimissioni dell'amministratore di condominio, chiarendone la natura e gli effetti alla luce della qualificazione del rapporto come contratto di mandato.

1. Premessa: Il Quadro Normativo
Il diritto condominiale non si basa su opinioni personali, ma sull'interpretazione delle norme del codice civile, guidata dalla giurisprudenza. Nonostante ciò, è comune un approccio soggettivo che porta a fraintendimenti, anche tra gli addetti ai lavori.

2. La Natura Giuridica del Rapporto: Il Mandato
Fondamento legale: Il rapporto tra amministratore e condominio è qualificato come un contratto di mandato (art. 1703 e ss. c.c.), come espressamente stabilito dalla riforma del 2012 (L. 220/2012, art. 1129 c.c.) e confermato da una lunga giurisprudenza (es. Cass. n. 21966/2017).
Elemento centrale: la fiducia (intuitus personae): Il mandato è un contratto bilaterale e oneroso che si fonda sulla fiducia reciproca tra le parti. Il condominio sceglie l'amministratore per le sue qualità specifiche, e viceversa.

3. Revoca e Rinuncia al Mandato
Proprio perché basato sulla fiducia, il codice civile (art. 1722 c.c.) prevede che il rapporto possa cessare in modo discrezionale e unilaterale:
- Il mandante (il condominio) può revocare l'incarico.
- Il mandatario (l'amministratore) può rinunciare (dare le dimissioni).
Per essere efficace, la revoca o la rinuncia devono essere semplicemente comunicate all'altra parte. Non è richiesta né l'accettazione né tantomeno il "consenso" del destinatario.

4. Qualificazione ed Effetti delle Dimissioni
Alla luce dei principi sul mandato, le cosiddette "dimissioni" dell'amministratore vanno intese come segue:
a) Natura giuridica: Non sono una semplice rinuncia a una carica, ma un vero e proprio recesso unilaterale dal contratto di mandato.
b) Modalità di comunicazione: Le dimissioni devono essere solo comunicate al condominio. La comunicazione può avvenire in assemblea o direttamente a tutti i condomini, ma non devono essere "accettate". Una delibera assembleare che "respinge" le dimissioni è giuridicamente inefficace, poiché non può ostacolare la volontà unilaterale di recedere.
c) Effetti e "Prorogatio": Le dimissioni non producono l'immediata cessazione dell'incarico. Fino alla nomina del nuovo amministratore, si verifica una situazione di prorogatio: l'amministratore dimissionario rimane in carica ed esercita pienamente i suoi poteri (Cass. n. 1405/2007; Cass. n. 18660/2012).
d) Potere dell'assemblea: L'assemblea, pur non potendo respingere le dimissioni, può deliberare di non avvalersi della prorogatio, facendo cessare immediatamente l'amministratore dall'esercizio dei suoi poteri (Cass. n. 12120/2018). In alternativa, una delibera di "respingimento" potrebbe essere interpretata come una nuova nomina dello stesso amministratore, che egli sarebbe libero di accettare o meno, e che dovrebbe contenere tutti gli elementi obbligatori previsti dalla legge (art. 1129 c.c.).

5. Conclusione
Le dimissioni dell'amministratore sono un diritto unilaterale di recesso dal contratto di mandato. La loro efficacia non è subordinata all'accettazione del condominio, che non può "respingere" una tale dichiarazione. L'unico potere dell'assemblea è di gestire il periodo di transizione: accettare la prorogatio fino alla nuova nomina o, deliberando, far cessare immediatamente i poteri dell'amministratore dimissionario.

Generato con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 177/2020 – Luigi Salciarini– Avvocato del Foro di Pescara.

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