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Domande frequenti sul condomini

RIPARTIZIONE SPESE CONDOMINIO

Centro Studi di Roma

pavimentazione impermeabilizzazione

Lavori di pavimentazione di terrazze ad uso esclusivo

Sono stati deliberati interventi di rifacimento della pavimentazione/impermeabilizzazione di alcune terrazze ad uso esclusivo site al piano attico, finalizzati a risolvere problemi infiltrativi nelle sottostanti unità immobiliari.

Le terrazze ad uso esclusivo per una parte svolgono funzione di copertura dei sottostanti appartamenti, per una parte risultano aggettanti rispetto alla facciata condominiale. L’Amministrazione ha provveduto a ripartire la spesa ponendo interamente a carico del proprietario del terrazzo ad uso esclusivo il costo della parte aggettante e ripartendo secondo l’art. 1126 c.c. la restante parte con funzione di copertura. Tale criterio è stato contestato dai proprietari delle terrazze i quali sostengono che l’intero costo (parte coprente e parte aggettante) debba essere suddiviso ex art. 1126 c.c., tenuto conto che negli anni passati analogo lavoro era stato così ripartito”.

Il richiedente chiede di conoscere quale sia il corretto criterio di ripartizione da applicare ed in particolare se il precedente criterio utilizzato a suo tempo possa costituire un precedente da seguire per tutti i successivi analoghi interventi.

L’art. 1126 c.c. si colloca all’interno delle norme (artt. 1123, 1124, 1125 e, appunto,  1226 c.c.) che regolano la ripartizione delle spese necessarie alla gestione del condominio. 

Tale norma, finalizzata alla alla disciplina di una particolare tipologia di costi, al pari delle altre, assume la veste di un criterio legale di ripartizione, che, in quanto tale, si pone come obbligatorio per le spese di manutenzione del lastrico solare esclusivo e delle terrazze a livello che fungono da copertura alle porzioni di piano sottostanti, poste nella verticale della sua proiezione.

La ripartizione dell’art. 1126 c.c. trova ragione e giustificazione in considerazione della funzione di copertura che svolgono tali manufatti in relazione alle unità immobiliare sottoposte, sicchè essa è ritenuta dalla giurisprudenza non applicabile alla parte aggettante del lastrico/terrazza a livello, che, protendendosi al di fuori del perimetro dell’edificio, non esercita la predetta funzione di copertura.

Il corretto criterio di ripartizione della spesa di rifacimento del terrazzo esclusivo parzialmente aggettante prevede che, conformemente ad un orientamento giurisprudenziale ormai acquisito, siano addebitate al solo utilizzatore esclusivo le spese afferenti la parte in aggetto, mentre la restante parte avente funzione di copertura delle unità immobiliari sottostanti viene ripartita ai sensi dell'art.1126 cod.civ.

Secondo la giurisprudenza, infatti, la parte aggettante di una terrazza di piano attico rappresenta infatti esclusivamente un ampliamento della superficie utile della terrazza, considerando tale superficie come quella di un balcone (Trib. Catania 20 marzo 1986, n. 410: “le spese relative agli sporti della terrazza a livello- aggetti- di godimento esclusivo di un singolo condomino gravano per intero sul proprietario di cui sono al servizio, mentre per tutto il resto della terrazza soccorre l’art. 1126 c.c.”).

Le spese di riparazione della parte in aggetto della terrazza di proprietà esclusiva di uno dei condomini gravano soltanto su questo ultimo (App. L'Aquila 14 febbraio 1992).

E’ dunque corretto il criterio di riparto adottato dal ricorrente.

Quanto alla vincolatività del pregresso diverso criterio adottato all’assemblea, ciò può affermarsi solo se questo fu  deciso con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.

In mancanza, la pregressa suddivisione non costituisce valore di precedente cui obbligatoriamente attenersi.

Qualora si decidesse di applicare il precedente, ovvero una regolamentazione di spesa diversa da quella correttamente applicata dal richiedente, è necessario far presente ai condomini che  la relativa delibera potrebbe essere impugnata, perché in contrasto con il criterio legale dettato dall’art. 1126 c.c. ed il principio di diritto ad esso sotteso, che impone tale criterio in ragione della funzione/utilità rappresentata dalla parte di “copertura”.

 

Ufficio legale Anaci Roma



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