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Domande frequenti sul condomini

RIPARTIZIONE SPESE CONDOMINIO

Centro Studi di Roma

tabelle millesimali impianto termico

Tabelle millesimali e impianto termico

Quale tabella millesimale viene usata nel caso di approvazione di sostituzione caldaia impianto termico a gas con altra sempre a gas?

Il caso oggetto del quesito sembra riguardare un intervento diretto a ripristinare la funzionalità dell'impianto termico, attraverso la sostituzione di una caldaia a gas con altra analoga.

Per la delibera di approvazione di tale intervento occorrerà l’assenso della maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c. (maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi), non trattandosi di innovazione. I millesimi da utilizzare per il computo di tale maggioranza sono quelli della tabella di proprietà.

La giurisprudenza è infatti costante nell’affermare che – salvo diverse disposizioni del regolamento contrattuale o salvo una diversa convenzione che obblighi tutti i condomini- le spese di sostituzione della caldaia condominiale devono essere ripartite secondo i millesimi di proprietà e non secondo l’uso che ciascun condomino può farne, trattandosi di spese che riguardano la proprietà di un impianto: cfr. Cassazione sez. II civile, sentenza 27.01.2004 n° 1420: “Va, infatti, in generale precisato che, trattandosi di spese che attengono alla conservazione, cioè alla tutela dell’integrità materiale e, quindi, del valore capitale dell’impianto comune, esse interessano i condomini quali proprietari dell’impianto, a cui carico la legge (articolo 1123 primo comma Cc) pone l’obbligo di concorrere alle spese, configurando a carico di essi obbligazioni propter rem, che, nascendo dalla contitolarità del diritto reale sull’impianto comune, sono dovute in proporzione della quota che esprime la misura della appartenenza.

In altri termini, è proprio il nesso che esiste fra il diritto di comproprietà e l’obbligo, che fa si che il quantum del contributo debba corrispondere al valore della quota.

Consegue da ciò che, ove nell’edificio condominiale vi siano locali (ad esempio box-cantine) non serviti dall’impianto di riscaldamento centralizzato, i condomini titolari, soltanto, della proprietà di tali locali, non sono contitolari dell’impianto centralizzato, non essendo questo legato da una relazione di accessorietà, cioè da un collegamento strumentale, materiale e funzionale all’uso o al servizio di quei beni; cosicché, venendo meno il presupposto per l’attribuzione della proprietà comune dell’impianto viene meno anche l’obbligazione propter rem di contribuire alle spese per la conservazione dello stesso” (conformi: Cass. Civ. 07.06.2000 n.7730 e Cass. Civ. 08.05.96 n.4270).

Pertanto, la spesa occorente per la sostituzione dovrà essere ripartita tra i condomini secondo i millesimi di proprietà.


Ufficio legale Anaci Roma



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Il Decreto Legislativo 04.07.2014 n. 102 come modificato dal Decreto Legislativo 18 luglio 2016, n. 141 e dal Decreto Legge 30 dicembre 2016, n. 244, convertito con modificazioni dalla L. 27 febbraio 2017, n. 19.

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