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Domande frequenti sul condomini

RIPARTIZIONE SPESE CONDOMINIO

Centro Studi di Roma

La ripartizione delle spese legali di un condominio

In un condominio, nell'aprile 2007 (data del decreto di trasferimento) è stata acquistata in seguito ad esecuzione forzata un'unità immobiliare.

Nel corso del 2007 e del 2008 sono stati approvati i bilanci di condominio e riscaldamento dal 2004 al 2007, nei quali si evidenziano, a seconda dell'esercizio, crediti o debiti a favore o a carico dell'unità immobiliare.

Nel corso del 2010 è stata approvata una transazione in un giudizio relativo a crediti di una ditta per anni precedenti il 2007.

Nel febbraio 2009 l'assemblea ha deliberato il pagamento di cartelle esattoriali per debiti di imposta dal 1999 al 2003, mentre nel 2010 è stato approvato il consuntivo.

Inoltre nel 2010 è stata emessa una sentenza nella quale il Condominio è stato condannato al pagamento di spese legali.

Si chiede di sapere come debbano ripartirsi le spese. In particolare: a chi spettano i relativi oneri, all'acquirente o al venditore? E riguardo la transazione?E inoltre, se dovessero arrivare ulteriori cartelle esattoriali fino all'anno 2007, a chi spetta pagare la quota? E infine, a chi spetta pagare le spese legali della sentenza? E quelle del legale del Condominio?

Sulle spettanze (per debito o credito) del venditore e dell'acquirente.

L'indirizzo giurisprudenziale attualmente prevalente ritiene che le spese condominiali debbano essere sostenute da colui che riveste la qualità di condòmino nel momento in cui esse debbono essere sostenute.

Secondo la prevalente giurisprudenza di legittimita' che negli ultimi anni si e' venuta formando, l'obbligo del condòmino nei confronti del condominio di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell'edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo di tali delibere, ma dal momento in cui sia sorta la necessita' della spesa ovvero la concreta attuazione dell'attivita' di manutenzione e quindi per effetto dell'attivita' gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell'autorizzazione accordata all'amministrazione per il compimento di una determinata attivita' di gestione, (cfr. tra le altre Cass. 12013/2004; 6323/2003; 4393/1997).

Una sostanziale importante conferma di questo indirizzo viene da ultimo dalla sentenza Cass.9 settembre 2008 n.23345 nonchè dalla sent. Cass.9 novembre 2009 n.23686.

La conseguenza è che nella divisione delle spese fra venditore ed acquirente non si deve aver riguardo alla data di approvazione da parte dell'assemblea, bensì all'anno di esercizio cui si riferisce la spesa, ancorchè la delibera di approvazione sia successiva anche di anni.

La conseguenza è che viene chiarita la portata di applicazione dell'art.63 disp.att.cod.civ., nel senso che la solidarietà nel debito fra acquirente e venditore si riferisce all'anno (esercizio) in corso al momento della vendita e a quello precedente, dovendosi escludere l'ingresso, nel debito del subentrante, di spese che, sebbene approvate in quel periodo, si riferiscano ad esercizi pregressi, fatto salvo il caso che il subentrante abbia espressamente approvato la spesa assumendone il pagamento.

Analogo discorso deve farsi per ciò che concerne le cartelle esattoriali relative ad esercizi pregressi di sicura spettanza della parte venditrice. E ciò sia nel caso che le cartelle esattoriali siano state già notificate, sia che le stesse debbano ancora essere notificate al Condominio.

Allorchè si pensi alle difficoltà di rintracciare ed esecutare il soggetto alienante in caso di vendita forzata dell'immobile rimane allora evidente come sia estremamente opportuno che il Condominio adotti per tempo tutte le iniziative di recupero degli oneri condominiali insoluti, assumendo in caso contrario il rischio di non soddisfare le proprie ragioni creditorie.

 

Sulla transazione approvata.

Non viene precisato se la transazione sia stata approvata o meno dal nuovo condòmino.

In ogni caso si ritiene applicabile il criterio sopra espresso, in base al quale la spesa derivante dall'accordo transattivo raggiunto nel 2007 per crediti di esercizi antecedenti grava sul precedente proprietario (venditore) e non sulla parte acquirente.

 

Sulle spese legali.

a) le spese indicate in sentenza. Atteso che le spese legali della causa vengono liquidate dal Giudice nella sentenza, le stesse spettano a colui che ha la qualità di condòmino alla data di deposito della sentenza. "L'acquirente di un'unità immobiliare nell'edificio, infatti, può essere chiamato a rispondere, nei confronti dell'ente di gestione condominiale, dei debiti del suo dante causa, solidalmente con lui e non al suo posto, esclusivamente per i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea e non per altre ragioni di debito" (Cass.22 giugno 2004, n. 11599). Non si applica in tale caso il principio di ambulatorietà passiva delle obbligazioni condominiali ex art.63 disp.att.cod.civ., che presuppone unicamente l'approvazione assembleare.

b) Le spese del legale del condominio. Per il principio sopra enunciato, deve ritenersi che le spese per la parcella del legale del condominio spettano a colui che sia condòmino al momento dell'emissione della parcella in quanto momento gestionale in cui si verifica la necessità di una spesa.

 


Ufficio legale Anaci Roma
Avv. Carlo Patti

 



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